immobilier94
HAUTS-DE-SEINE ET VAL-DE-MARNE : LA VIE AU LARGE
Dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne, on peut encore vivre plus au large qu'à Paris. Enquête au coeur de ces deux départements, actuellement perçus comme les favoris des acquéreurs en petite couronne.
Un jour prochain, la navette fluviale Voguéo reliera Suresnes, dans les Hauts-de-Seine, à Alfortville, dans le Val-de-Marne, en passant par la tour Eiffel et la gare de Lyon. Ce transport du futur, qui se balade déjà sur la Seine comme sur une route nationale, n'est pas le seul point commun entre le 92 et le 94. Sans être des jumeaux, ces deux départements sont des frères de lait, élevés dans le giron d'une capitale qui a débordé sans cohésion sur leurs territoires. De là est né le même bâti hétérogène: immeubles bourgeois des villes dorées longeant les bois de Vincennes et de Boulogne, coquettes rues pavillonnaires de Ville d'Avray et de La Varenne-Saint-Hilaire, barres des années 60/70 dans les anciennes communes industrielles que sont Vitry et Gennevilliers… Ces deux départements savent aussi faire les yeux doux aux acquéreurs parisiens, pour peu que leurs communes disposent du RER ou, mieux encore, du métro. Ni l'un ni l'autre n'ont à rougir de leurs poids lourds économiques, loin s'en faut, que ce soit La Défense, Orly-Rungis ou le pôle Boulogne/ Issy/ Meudon. Même leurs marchés immobiliers, à la fois favorables et perturbés ces derniers temps, ont un petit air de ressemblance. Chiffres à l'appui, passons-les en revue.
L'ancien prend froid
Au 3e trimestre 2008, la bourrasque financière a commencé à souffler sur l'immobilier francilien, tant d'occasion que neuf.
À l'échelon régional, d'après la Chambre des notaires, le marché de l'ancien a enregistré une baisse d'activité de - 18,8 % dans le collectif et de - 21,4 % dans l'individuel.
Pour autant, les prix n'ont pas baissé : + 4,4 % pour les appartements et + 0,4% pour les maisons. Cependant, méfions-nous, ces données sont relatives aux promesses de ventes signées trois à quatre mois auparavant.
Il se pourrait que le 4e trimestre, dont les résultats ne sont pas encore publiés, ait une configuration plus négative.
Les Hauts-de-Seine ont affiché des résultats de la même tonalité que la région, marquant un recul du nombre de transactions de - 14,7 % dans le collectif et de - 21,4 % dans l'individuel. Les prix sont restés stables, quoique toujours orientés à la hausse : + 3,1 % sur les appartements et + 1,9 % pour les maisons. Neuilly-sur-Seine demeure la ville la plus chère (7 340 €/m2 de moyenne dans le collectif ). Boulogne émarge à 5 710 €/m2 et Issy à 5 160 €/m2.
Les tranches médianes tournent autour de 4 000 €/m2 : 4 600 € pour La Garenne-Colombes, 3 430 € à Bagneux, 3 750 € à Châtenay-Malabry… Gennevilliers figure parmi les communes bon marché, à 2 920 €/m2. En moyenne, une maison se négocie 740 000€à Rueil, 560 000 €à Clamart, 440 000 € à Colombes, 426 000 € à Antony et “seulement” 380 250 € à Nanterre.
Selon Gilles Le Tilly, agent immobilier Orpi à Châtenay-Malabry et administrateur du GIE Orpi Sud, les biens à plus de 350 000 € rencontrent des difficultés à se vendre. “Leurs acquéreurs, qui généralement ont une revente à effectuer, sont frileux en ce moment. C'est la Bérézina, pensent-ils, alors que ce n'est tout de même pas le cas. Ils évoquent aussi les banques qui ne prêteraient pas, mais la réalité est tout autre.
Tous les jours, des établissements financiers nous rendent visite pour nous solliciter”.
A contrario, les primo-accédants demeurent fidèles à la pierre, avec un budget de l'ordre de 300 000 €. L'agent immobilier vient notamment de conclure avec de tels clients la vente d'un 4-pièces de 260 000 €.
“En ce moment, il existe des opportunités à ces prix-là sur le marché, poursuit-il. Elles sont d'autant plus avantageuses que les vendeurs sont plus à l'écoute qu'auparavant des contre-propositions des acquéreurs.”
Pour ce qui est des prix, “les ventes aux primo-accédants sont restées aux niveaux de 2007 ; en revanche, celles à plus de 400 000 € affichent des tarifs plus bas, de l'ordre de - 5 à - 7%”. À Châtenay, un appartement vaut entre 2 800 €/m2 dans un immeuble ancien et 5 000 €/m2 dans une résidence récente. Une maison revient, elle, entre 400 000 et 800 000 €.
Le Val-de-Marne a vu son marché de seconde main s'effriter dans des proportions relativement semblables à celles des Hautsde-Seine: - 17,7 % pour le collectif, et - 16,6% dans le logement individuel. Les prix des appartements sont restés stables à + 1,7 %, mais les maisons ont subi une légère baisse de -1,5 %. “C'est la première fois depuis des années que nous observons un recul du prix des maisons, constate Cyril Klein-Montézin, notaire à Fontenay-sous-Bois, près de Nogent-sur-Marne. Il y a trois ans, une maison de Fontenay se vendait en 10 jours, mais,aujourd'hui, le marché est vraiment bloqué.”
Une maison du Val-de-Marne s'enlève en moyenne à 365 000 € et un appartement, à 3 800 €/m2. En 2000, elle se négociait 185 000 €. En à peine dix ans, les prix ont doublé. “En ce moment,nous sentons que les gens veulent toujours acheter. C'est le robinet du crédit qui s'est tari, auquel s'est ajouté un lourd climat de morosité. Les acquéreurs ont peur de se lancer et nombreux sont ceux qui attendent des jours qu'ils espèrent meilleurs”, reprend le notaire. Comme dans les Hauts-de-Seine, les primo-accédants prennent encore rendez-vous avec l'immobilier pour le studio démarrant à 70 000/80 000 €. “Il existe deux catégories de primo-accédants, remarque maître Klein-
Montézin. La première est constituée d'une population jeune, souvent de 25 ans, et la seconde d'anciens locataires d'une quarantaine d'années qui se lancent sur des biens à 300 000 €. Parmi ces derniers, je connais l'exemple récent d'un couple de Parisiens pacsés, qui a acquis une maison avec jardin et deux chambres à l'étage pour 310 000 €. L'apport personnel a été financé par la revente du studio parisien de la jeune femme”. Comme le 92, le 94 propose toute une gamme de prix : les plus bas sont à Boissy-Saint-Léger (2 500 €/m2 en moyenne) et à Orly (2 560 €) ; les médians, à Sucy (2 710 €) ou Créteil (2 890 €), et les plus élevés, à Saint-Mandé (5 910 €) et Vincennes (5 590 €), quand Fontenay-sous-Bois se négocie à 4 090 €/m2.
Un jour prochain, la navette fluviale Voguéo reliera Suresnes, dans les Hauts-de-Seine, à Alfortville, dans le Val-de-Marne, en passant par la tour Eiffel et la gare de Lyon. Ce transport du futur, qui se balade déjà sur la Seine comme sur une route nationale, n'est pas le seul point commun entre le 92 et le 94. Sans être des jumeaux, ces deux départements sont des frères de lait, élevés dans le giron d'une capitale qui a débordé sans cohésion sur leurs territoires. De là est né le même bâti hétérogène: immeubles bourgeois des villes dorées longeant les bois de Vincennes et de Boulogne, coquettes rues pavillonnaires de Ville d'Avray et de La Varenne-Saint-Hilaire, barres des années 60/70 dans les anciennes communes industrielles que sont Vitry et Gennevilliers… Ces deux départements savent aussi faire les yeux doux aux acquéreurs parisiens, pour peu que leurs communes disposent du RER ou, mieux encore, du métro. Ni l'un ni l'autre n'ont à rougir de leurs poids lourds économiques, loin s'en faut, que ce soit La Défense, Orly-Rungis ou le pôle Boulogne/ Issy/ Meudon. Même leurs marchés immobiliers, à la fois favorables et perturbés ces derniers temps, ont un petit air de ressemblance. Chiffres à l'appui, passons-les en revue.
L'ancien prend froid
Au 3e trimestre 2008, la bourrasque financière a commencé à souffler sur l'immobilier francilien, tant d'occasion que neuf.
À l'échelon régional, d'après la Chambre des notaires, le marché de l'ancien a enregistré une baisse d'activité de - 18,8 % dans le collectif et de - 21,4 % dans l'individuel.
Pour autant, les prix n'ont pas baissé : + 4,4 % pour les appartements et + 0,4% pour les maisons. Cependant, méfions-nous, ces données sont relatives aux promesses de ventes signées trois à quatre mois auparavant.
Il se pourrait que le 4e trimestre, dont les résultats ne sont pas encore publiés, ait une configuration plus négative.
Les Hauts-de-Seine ont affiché des résultats de la même tonalité que la région, marquant un recul du nombre de transactions de - 14,7 % dans le collectif et de - 21,4 % dans l'individuel. Les prix sont restés stables, quoique toujours orientés à la hausse : + 3,1 % sur les appartements et + 1,9 % pour les maisons. Neuilly-sur-Seine demeure la ville la plus chère (7 340 €/m2 de moyenne dans le collectif ). Boulogne émarge à 5 710 €/m2 et Issy à 5 160 €/m2.
Les tranches médianes tournent autour de 4 000 €/m2 : 4 600 € pour La Garenne-Colombes, 3 430 € à Bagneux, 3 750 € à Châtenay-Malabry… Gennevilliers figure parmi les communes bon marché, à 2 920 €/m2. En moyenne, une maison se négocie 740 000€à Rueil, 560 000 €à Clamart, 440 000 € à Colombes, 426 000 € à Antony et “seulement” 380 250 € à Nanterre.
Selon Gilles Le Tilly, agent immobilier Orpi à Châtenay-Malabry et administrateur du GIE Orpi Sud, les biens à plus de 350 000 € rencontrent des difficultés à se vendre. “Leurs acquéreurs, qui généralement ont une revente à effectuer, sont frileux en ce moment. C'est la Bérézina, pensent-ils, alors que ce n'est tout de même pas le cas. Ils évoquent aussi les banques qui ne prêteraient pas, mais la réalité est tout autre.
Tous les jours, des établissements financiers nous rendent visite pour nous solliciter”.
A contrario, les primo-accédants demeurent fidèles à la pierre, avec un budget de l'ordre de 300 000 €. L'agent immobilier vient notamment de conclure avec de tels clients la vente d'un 4-pièces de 260 000 €.
“En ce moment, il existe des opportunités à ces prix-là sur le marché, poursuit-il. Elles sont d'autant plus avantageuses que les vendeurs sont plus à l'écoute qu'auparavant des contre-propositions des acquéreurs.”
Pour ce qui est des prix, “les ventes aux primo-accédants sont restées aux niveaux de 2007 ; en revanche, celles à plus de 400 000 € affichent des tarifs plus bas, de l'ordre de - 5 à - 7%”. À Châtenay, un appartement vaut entre 2 800 €/m2 dans un immeuble ancien et 5 000 €/m2 dans une résidence récente. Une maison revient, elle, entre 400 000 et 800 000 €.
Le Val-de-Marne a vu son marché de seconde main s'effriter dans des proportions relativement semblables à celles des Hautsde-Seine: - 17,7 % pour le collectif, et - 16,6% dans le logement individuel. Les prix des appartements sont restés stables à + 1,7 %, mais les maisons ont subi une légère baisse de -1,5 %. “C'est la première fois depuis des années que nous observons un recul du prix des maisons, constate Cyril Klein-Montézin, notaire à Fontenay-sous-Bois, près de Nogent-sur-Marne. Il y a trois ans, une maison de Fontenay se vendait en 10 jours, mais,aujourd'hui, le marché est vraiment bloqué.”
Une maison du Val-de-Marne s'enlève en moyenne à 365 000 € et un appartement, à 3 800 €/m2. En 2000, elle se négociait 185 000 €. En à peine dix ans, les prix ont doublé. “En ce moment,nous sentons que les gens veulent toujours acheter. C'est le robinet du crédit qui s'est tari, auquel s'est ajouté un lourd climat de morosité. Les acquéreurs ont peur de se lancer et nombreux sont ceux qui attendent des jours qu'ils espèrent meilleurs”, reprend le notaire. Comme dans les Hauts-de-Seine, les primo-accédants prennent encore rendez-vous avec l'immobilier pour le studio démarrant à 70 000/80 000 €. “Il existe deux catégories de primo-accédants, remarque maître Klein-
Montézin. La première est constituée d'une population jeune, souvent de 25 ans, et la seconde d'anciens locataires d'une quarantaine d'années qui se lancent sur des biens à 300 000 €. Parmi ces derniers, je connais l'exemple récent d'un couple de Parisiens pacsés, qui a acquis une maison avec jardin et deux chambres à l'étage pour 310 000 €. L'apport personnel a été financé par la revente du studio parisien de la jeune femme”. Comme le 92, le 94 propose toute une gamme de prix : les plus bas sont à Boissy-Saint-Léger (2 500 €/m2 en moyenne) et à Orly (2 560 €) ; les médians, à Sucy (2 710 €) ou Créteil (2 890 €), et les plus élevés, à Saint-Mandé (5 910 €) et Vincennes (5 590 €), quand Fontenay-sous-Bois se négocie à 4 090 €/m2.
Le baromètre du crédit immobilier
Quel taux pour votre emprunt ? Notre baromètre du crédit immobilier, en partenariat avec le courtier Meilleurtaux.com, vous indique les taux d'intérêt actuellement pratiqués par les établissements financiers.
| Excellent | Très bon | Bon | |
|---|---|---|---|
| 12 ans fixe | 4,30 % | 4,40 % | 4,55 % |
| 12 ans révisable | 3,50 % | 3,70 % | 3,90 % |
| 15 ans fixe | 4,45 % | 4,50 % | 4,60 % |
| 15 ans révisable | 3,60 % | 3,80 % | 4,00 % |
| 20 ans fixe | 4,55 % | 4,65 % | 4,80 % |
| 20 ans révisable | 3,80 % | 4,00 % | 4,20 % |
| 25 ans fixe | 4,70 % | 4,80 % | 4,95 % |
| 25 ans révisable | 4,00 % | 4,15 % | 4,30 % |
| 30 ans fixe | 5,05 % | 5,15 % | 5,30 % |
| 30 ans révisable | 4,10 % | 4,25 % | 4,30 % |
Exemple : 4,60 % hors assurance pour un crédit à taux fixe sur quinze ans
Stabilisation des prix
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Le mètre carré neuf n'augmente plus que de 2 % par an. Contre 8 à 10 % par an entre 2000 et 2007. Le prix des terrains et les coûts de construction sont en légère baisse.
Mais les normes techniques sont toujours plus strictes. Résultat : pour cette année, le mètre carré devrait rester stable. « Avec la chute des mises en vente, il ne faut pas attendre de baisse des prix », observe Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs.
Marché : un vrai choix pour les acheteurs. Environ 116 000 maisons et appartements neufs sont aujourd'hui disponibles à la vente. Vous bénéficiez d'un vrai choix, tant pour habiter que pour investir en locatif. Fin 2005, seuls 48 000 maisons et appartements étaient en commercialisation. Autre atout : 46 % des programmes actuellement en vente sont en cours de construction. De quoi profitez plus rapidement de votre nouveau toit !
DEVIS DE TRAVAUX
Le bien qui retient votre attention nécessite peut-être quelques travaux, voire une remise au goût du jour complète. Si vous êtes tenté d'entreprendre vous-même ce chantier, êtes-vous certain que vous faites le bon choix ?
En effectuant vous-même tous les achats nécessaires, vous allez devoir vous acquitter de la TVA à 19,6 % alors qu'en recourant aux services d'un professionnel, la TVA ne sera que de 5,5 %, sans parler des recours et garanties qui vous seront offerts si les règles de l'art n'étaient pas respectées. S'adresser à des entreprises nécessite toutefois quelques précautions (voir ci-contre).
Il est indispensable de faire établir plusieurs devis et de mettre les professionnels en concurrence.
En effectuant vous-même tous les achats nécessaires, vous allez devoir vous acquitter de la TVA à 19,6 % alors qu'en recourant aux services d'un professionnel, la TVA ne sera que de 5,5 %, sans parler des recours et garanties qui vous seront offerts si les règles de l'art n'étaient pas respectées. S'adresser à des entreprises nécessite toutefois quelques précautions (voir ci-contre).
Il est indispensable de faire établir plusieurs devis et de mettre les professionnels en concurrence.
Extension du dispositif Scellier à de nouvelles communes 14 avril 2009
Mis en place depuis le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier permet de défiscaliser jusqu’à 75000€ sur 9 ans en achetant un logement neuf à des fins locatives.
Le gouvernement publiera demain, mercredi 15 avril un nouvel arrêté de zonage qui étendra le dispositif à 1224 nouvelles communes dont 782 en zone C.
Grâce au succès remporté par le dispositif depuis sa mise en place, de nombreux promoteurs voient doucement leurs ventes décoller.
No Tags Tags: investissement immobilier locatif, scellier, vente
